A pesar de que el precio de la vivienda usada parecía que se estabilizaba en 2019 según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana: los de la vivienda usada subieron un 4,4% a comienzos de 2019, frente al 2,1% de finales de ese año, quién iba a pensar que el Covid-19 lo sacudiría de nuevo y de manera tan virulenta.
A pesar de que, en nuestro país, las ventas de viviendas ya habían bajado en 2019 un -3,3% (INE), lo cierto es que, desde el inicio del estado de alarma, las citadas ventas se han paralizado debido a las limitaciones de actividad y movimiento y debido a la incertidumbre creada. Según los notarios, las ventas cayeron un 37,5% en marzo. Desde entonces, el parón ha sido casi total.
Y seguramente no haya sido por falta de ganas, el confinamiento ha hecho replantearse a más de uno su satisfacción con la propia vivienda, y habrá hecho números para ver si ese deseo se podía traducir en una vivienda con terraza, jardín o patio. Para otros, la difícil situación económica les está llevando a buscar una vivienda más barata.
El mercado del ladrillo no reacciona con la inmediatez de la Bolsa ya que no funciona del mismo modo. La Bolsa reacciona de manera inmediata, incluso anticipándose al momento en que los hechos son de conocimiento generalizado. Pero el mercado inmobiliario tiene otros tiempos. En periodos de crisis, las estadísticas tardan meses e incluso años hasta mostrar las caídas del precio del ladrillo. Existe mucha más inercia en este mercado que en el de las acciones. Las decisiones se toman de otro modo y su ejecución requiere de más tiempo. Hay un gap de tiempo entre el inicio de la crisis y el momento en que el vendedor comprende que debe adaptar sus expectativas a la realidad económica actual.
Mientras la demanda ha perdido capacidad económica (por pérdida de ingresos, pérdida de empleo, cambio en las prioridades de gasto en los hogares, etc.), de momento, la oferta no lo ha asimilado y pretende mantener precios. Si bien, con el paso del tiempo, el ladrillo comienza a quemar en las manos, y quienes quieren vender deben hacer rebajas del precio.
La economía no es una ciencia exacta, si bien, en base a los cálculos y previsiones que hemos hecho en OCU, estimamos que la crisis económica que se está generando con motivo de la irrupción del Covid-19 va a tener como uno de sus efectos una caída significativa del precio de la vivienda en nuestro país.
En esa bajada del precio influirán factores, entre otros, como el incremento del paro, la abrupta reducción de ingresos de los hogares españoles, las medidas de ajuste que se impondrán para contener el gasto público generado por la crisis, subida previsible de impuestos, etc.
Si tiene un inmueble a la venta, OCU considera que cuanto antes lo venda, podrá hacerlo a un precio más cercano al actual, ya que, si se espera mucho, puede arriesgarse a tener que vender con fuertes rebajas del precio. Si, por el contrario, es Vd. comprador y puede esperar unos años, quizá pueda adquirir el mismo inmueble a un precio más económico.
Para quien se plantee la adquisición de un inmueble con criterios económicos y de ahorro a largo plazo, en OCU no apostamos por los inmuebles urbanos en este momento. La crisis ha hecho que la diferencia existente entre el precio de mercado de esos inmuebles y su valor económicamente razonable se amplíe aún más. Prevemos caídas significativas de precios en los próximos años, y es el motivo por el que hemos modificado la composición de nuestras carteras modelo de inversión a largo plazo con inmuebles, donde sí caben las fincas rústicas.
No se fíe de las “rebajas” durante el estado de alarma
Tras el estallido de la crisis del Covid-19 y sus previsibles consecuencias para la economía y el empleo, varios fondos han decidido que es hora de vender sus inmuebles en España, para materializar ganancias antes de que los precios caigan.
Anticipándose a esta debacle, algunos portales o servicers (instrumentos de gestión de activos de grandes fondos de inversión) como Aliseda, por ejemplo, ha lanzado una campaña de promoción de inmuebles, sólo vigente durante el estado de alarma, en la que anuncia rebajas de precios y la posibilidad de hacer reservas sin compromiso.
Según ha analizado OCU, esas rebajas no resultan atractivas por los siguientes motivos:
1) Muchos de los inmuebles ofertados se sitúan fuera de los grandes núcleos urbanos y por tanto, solo encajarán a quien tenga interés en esa área.
2) En las principales ciudades las “ofertas” anunciadas son menos interesantes, con descuentos de un 7%, cuando probablemente en los próximos meses la bajada de la vivienda superará el 20 o 30%. Por ejemplo, se analizado ofertas de rebajas del 7% para pisos en el Casco Histórico de Vallecas (Madrid) y en La Roqueta, distrito de Extramuros, en Valencia, y en ambos casos se ha observado que tal rebaja sobre el valor actual de oferta es claramente insuficiente, ya que el valor razonable de esas viviendas resulta al menos un 40% inferior al valor actual de mercado.
3) Es muy importante tener en cuenta el estado material del inmueble y asegurarse de que la vivienda no tenga defectos estructurales u otros vicios que luego será difícil de reclamar. OCU recomienda no comprometerse ni adelantar dinero por una vivienda que no haya podido ser visitada previamente.
